VILLA GLORIA

Déjà intégralement commercialisé, ce deuxième projet de Travis Baïche prévoit la création de 25 lots, DPE noté A et intégralement réservés par un bailleur social. Un bridge financier est nécessaire en attente des premiers appels de fonds.

Villa Gloria incarne la création de logements durables en Ariège, conçus pour minimiser l'empreinte carbone et maximiser la performance énergétique, conformément aux normes RE2020. Ce projet socialement engagé, en collaboration avec un bailleur social, est une première étape pour contribuer à la résolution de la crise du logement. Son porteur, Travis Baïche, s'inscrit dans une démarche de logements accessibles.

Un projet de VEFA
à 100% commercialisé

Un projet de VEFA 100% commercialisé

BEE-SCORE
PROJET B

Génèse d'un projet conçu pour le durable

Mirepoix, une charmante commune de l'Ariège en région Occitanie, allie richesse historique et qualité de vie moderne. Connue pour son impressionnante place centrale entourée d'arcades et ses maisons à colombages, Mirepoix offre un cadre de vie pittoresque. Avec son patrimoine culturel riche et son atmosphère conviviale, Mirepoix est une destination attrayante pour ceux en quête de tranquillité et d'authenticité.

Proche de Carcassonne (à environ 50 km) et de Foix (à 26 km), Mirepoix est bien desservie par le réseau autoroutier, avec l'autoroute A66 facilitant l'accès à Toulouse, la grande métropole régionale, située à une heure de route. Cette proximité avec les grands axes routiers et les villes dynamiques offre aux résidents un compromis idéal entre vie rurale paisible et accès rapide aux commodités urbaines.

Le projet

VILLA GLORIA est un programme immobilier composé de 25 Villas avec abris de jardin et de 37 places de stationnement extérieures. VILLA GLORIA a été conçue en respect de la réglementation RE2020 et l’étude thermique du projet prévoit que tous les lots obtiennent une note de A pour l’étiquette énergie et CO₂.

Le projet est déjà pré-commercialisé à 100% puisqu’il sera vendu en bloc à un bailleur social. À compter de la signature définitive avec le bailleur, le projet doit durer au maximum 18 mois.

Un permis de construire a été accordé par la commune le 29 novembre 2023. Le panneau du permis a été installé sur le terrain le 11 décembre 2023, et un huissier a été mandaté pour vérifier le respect du délai légal de recours des tiers.

Aucune action n'ayant été intentée durant la période d'affichage, le permis de construire est désormais purgé de tous recours.

Le projet respecte les normes de construction RE2020, garantissant une haute performance énergétique et une minimisation de l'empreinte carbone.

Planning de l'opération

* L’ensemble des dates indiquées est soumis à la réussite de la collecte et les dates sont communiquées à titre indicatif car soumises à d’éventuels aléas.

Bilan prévisionnel de l’opération

Postes	Montant HT	TVA	Montant TTC
Chiffre d'affaires	3,406,820	278,449	3,685,269
Récupération TVA	-	-	260,706
Recettes	3,406,820	278,449	3,945,975
Terrain	(345,000)	-	(345,000)
Frais d'acte	(4,200)	-	(4,200)
Études, branchements et taxes	(80,902)	(9,456)	(90,358)
Foncier	(430,102)	(9,456)	(439,558)
VRD	(215,000)	(43,000)	(258,000)
Espaces Verts	(17,529)	(3,506)	(21,035)
Fondations spéciales	(59,000)	(11,800)	(70,800)
Aménagements	(291,529)	(58,306)	(349,835)
Travaux	(1,901,280)	(380,256)	(2,281,536)
Imprévus	(57,045)	(11,409)	(68,454)
Coût de construction	(1,958,325)	(391,665)	(2,349,990)
Architecte	(66,688)	(13,338)	(80,026)
Maître d'œuvre	(65,726)	(13,145)	(78,871)
Honoraires autres	(41,607)	(8,321)	(49,928)
Assurance D.O	(34,500)	-	(34,500)
Honoraires techniques	(208,521)	(34,804)	(243,325)
Intérêts*	(52,360)	-	(52,360)
Garantie Financière Achèvement	(30,996)	-	(30,996)
Honoraire de Gestion	(169,341)	(33,868)	(203,209)
Frais de garantie	(24,625)	(4,925)	(29,550)
Comptable	(4,500)	(900)	(5,400)
Commission Plateforme	(26,155)	(5,231)	(31,386)
Frais de financement	(307,977)	(44,924)	(352,901)
Coût de revient global	(3,196,454)	(539,156	(3,735,609)
Résultat net avant impôts	210,366	(260,706)	210,366

(*) Frais calculés sur une durée cible de 12 mois

KPIs
Taux marge nette (en % de CA)	6.2%
Résultat net (hors frais de gestion)	379,707
Taux de marge (hors frais de gestion)	11.1%
SHAB (surface habitable totale) (en m2)	1,861
Prix de vente au m2 (HT)	1,820

Adéquation commerciale

Le projet est pré-commercialisé à 100% avec le bailleur social ALOGEA.

Le contrat de réservation a été signé le 29 décembre 2023 en attendant la signature de l’acte définitif.

L’acte définitif sera signé une fois que le porteur de projet aura acquis le terrain et levé les conditions suspensives relatives à l’obtention de la garantie financière d’achèvement (GFA) et de l’assurance dommage ouvrage (DO) et du financement participatif.

La levée de fonds démarrera après obtention de l’accord de GFA et souscription de l’assurance DO.

À propos d’Alogéa

Un patrimoine de 5002 logements ou équivalents réparti comme suit :

4801 logements familiaux et 10 866 habitants
201 logements dans 9 établissements spécifiques : 6 foyers pour personnes handicapées, 1 Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, 2 Centres d’Hébergement et de Réinsertion Sociale
4 gendarmeries, dont le groupe de commandement de Narbonne
29 locaux commerciaux

BEE-SCORE
PORTEUR A

Travis Baïche
Président Genesis Promotion

Travis Baïche, 15 ans d’expérience dans la promotion immobilière et la maîtrise d'ouvrage .

Travis Baïche, né en 1986 à Sète, est un professionnel de l'immobilier et de la construction, spécialisé dans la promotion de logements sociaux.

Il a accumulé une riche expérience en tant que chargé d'opération et actionnaire dans diverses sociétés, notamment la Claude Saint-Amand SAS et UNITI SA, où il a supervisé plusieurs projets de réhabilitation et de construction de logements sociaux à travers la France.

En 2020, il rejoint PRELUDE SAS en tant que directeur général où il monte l'opération "Les Jardins de Provence", comportant 33 logements vendus à un bailleur social.

En parallèle, il fonde, en 2021, GENESIS PROMOTION, une société dédiée au développement de projets de logements aidés en région PACA et Occitanie.

Travis se distingue par son engagement envers l'innovation durable et son expertise en montage financier, gestion de projet et relations clients, faisant de lui un professionnel chevronné de l’immobilier.

GENESIS PROMOTION

GENESIS PROMOTION, fondée en 2021 par Travis Baïche, est une société de promotion immobilière basée à Sète, spécialisée dans le développement de logements sociaux. Fort de son expérience chez UNITI SA, où il a supervisé la construction de 500 logements sociaux, Travis a créé GENESIS PROMOTION pour répondre aux besoins croissants des communes et des bailleurs sociaux.

Son modèle repose sur deux axes : aider les communes à respecter la loi SRU (Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain) et offrir aux bailleurs sociaux des projets immobiliers clés en main. GENESIS PROMOTION travaille en étroite collaboration avec les élus locaux et les bailleurs pour développer des habitats haut de gamme et à coût maîtrisé.

GENESIS PROMOTION se distingue par son engagement envers la qualité environnementale et l'intégration urbaine, garantissant des projets qui respectent la mixité sociale et les normes SRU.

Références :

L'opération des Jardins de Provence, un projet immobilier de 33 logements.

Réalisée en collaboration entre la société PRELUDE SAS, GENESIS PROMOTION et le bailleur social 13 HABITAT, cette initiative s'inscrit dans une démarche de promotion de logements sociaux, répondant aux exigences de la loi SRU et aux attentes des bailleurs sociaux. L’opération a été montée par Travis au sein de PRELUDE SAS.

Le suivi et la gestion des travaux ont été réalisés par Travis au titre d’assistant à maîtrise d’ouvrage via GENESIS PROMOTION.

Détails du projet :

Chiffre d’affaires TTC : 4 265 k€
Prix de revient TTC : 3 682 k€
Marge réalisée : 582 k€
Livraison : Décembre 2022
Financement : 600 k€ en crowdfunding via Raizers
Dette remboursée en février 2023

BEE-SCORE
DURABLE A

Le porteur de projet a placé la barre haute en visant une note DPE de A témoignant de son engagement inébranlable en faveur de la durabilité et de l'efficacité énergétique.

Le porteur a choisi d'aller au-delà des exigences minimales imposées par la RE2020 avec des indicateurs de performance énergétique affichant tous des valeurs nettement inférieures aux seuils maximums prescrits par la RE2020.

Cette démarche volontaire d’excellence ne se contente pas de respecter les normes en vigueur, elle vise à les dépasser largement, assurant ainsi des performances énergétiques optimales et une empreinte carbone minimale.

En investissant dans ce projet, vous soutenez un modèle de construction responsable, répondant aux défis environnementaux d'aujourd'hui et de demain.

Les tableaux reprennent, par lot les différents indicateurs RE2020: le Bbio, DH et Cep. Le tableau du bas présente le Cep_nr, Ic_construction et Ic_énergie.

Performances Bbio

Bbio (Besoin Bioclimatique) : Mesure les besoins en chauffage, refroidissement et éclairage d'un bâtiment. Plus le Bbio est faible, plus le bâtiment est performant sur le plan énergétique.

Lot	Surface	Bbio	Bbio_Max	Ratio
Lot 1/2	147.8	48.90	68.80	-29%
Lot 3/4	108.83	51.70	78.50	-34%
Lot 5/6	108.83	51.40	78.50	-35%
Lot 7	73.9	65.80	68.80	-4%
Lot 8	89.8	58.30	60.80	-4%
Lot 9/10	179.6	52.20	60.80	-14%
Lot 11/12	179.6	52.20	60.80	-14%
Lot 13/14	179.6	52.30	60.80	-14%
Lot 15	104.75	48.40	54.80	-12%
Lot 16/17	143.85	53.00	69.70	-24%
Lot 18/19	108.83	54.20	78.50	-31%
Lot 20/21	143.85	53.00	69.70	-24%
Lot 22/23	143.85	53.10	69.70	-24%
Lot 24/25	147.8	52.60	68.80	-24%
Total	1860.89	747.10	949.00	-21%

Performances DH

DH (Degré Heure) : Indique la capacité d'un bâtiment à limiter les surchauffes estivales. Un DH faible signifie un bon confort d'été.

Lot	Surface	DH	DH_max	Ratio
Lot 1/2	147.8	352.50	1250.00	-72%
Lot 3/4	108.83	432.00	1250.00	-65%
Lot 5/6	108.83	423.20	1250.00	-66%
Lot 7	73.9	452.70	1250.00	-64%
Lot 8	89.8	302.60	1250.00	-76%
Lot 9/10	179.6	296.00	1250.00	-76%
Lot 11/12	179.6	295.80	1250.00	-76%
Lot 13/14	179.6	293.80	1250.00	-76%
Lot 15	104.75	244.00	1250.00	-80%
Lot 16/17	143.85	458.30	1250.00	-63%
Lot 18/19	108.83	496.90	1250.00	-60%
Lot 20/21	143.85	458.30	1250.00	-63%
Lot 22/23	143.85	450.80	1250.00	-64%
Lot 24/25	147.8	497.80	1250.00	-60%
Total	1860.89	5454.70	17500.00	-69%

Performances Cep

Cep (Consommation d'Énergie Primaire) : Indique la consommation d'énergie primaire pour les équipements de chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage, et auxiliaires. Un Cep faible représente une faible consommation énergétique.

Lot	Surface	Cep	Cep_max	Ratio
Lot 1/2	147.8	47.10	79.60	-41%
Lot 3/4	108.83	47.00	94.20	-50%
Lot 5/6	108.83	47.00	94.20	-50%
Lot 7	73.9	57.30	79.60	-28%
Lot 8	89.8	49.60	67.60	-27%
Lot 9/10	179.6	46.40	67.60	-31%
Lot 11/12	179.6	46.40	67.60	-31%
Lot 13/14	179.6	46.50	67.60	-31%
Lot 15	104.75	42.70	58.70	-27%
Lot 16/17	143.85	44.00	81.10	-46%
Lot 18/19	108.83	48.70	94.20	-48%
Lot 20/21	143.85	44.00	81.10	-46%
Lot 22/23	143.85	44.00	81.10	-46%
Lot 24/25	147.8	49.90	79.60	-37%
Total	1860.89	660.60	1093.80	-40%

Performances Cep_nr

Cep_nr (Consommation d'Énergie Primaire Non Renouvelable) : Mesure la part de la consommation d'énergie qui ne provient pas de sources renouvelables. Un Cep_nr faible est souhaitable pour réduire l'impact environnemental.

Lot	Surface	Cep,nr	Cep_nr max	Ratio
Lot 1/2	147.8	47.10	58.40	-19%
Lot 3/4	108.83	47.00	69.10	-32%
Lot 5/6	108.83	47.00	69.10	-32%
Lot 7	73.9	57.30	79.60	-28%
Lot 8	89.8	49.60	49.60	0%
Lot 9/10	179.6	46.40	49.60	-6%
Lot 11/12	179.6	46.40	49.60	-6%
Lot 13/14	179.6	46.50	49.60	-6%
Lot 15	104.75	42.70	43.00	-1%
Lot 16/17	143.85	44.00	59.40	-26%
Lot 18/19	108.83	48.70	69.10	-30%
Lot 20/21	143.85	44.00	59.40	-26%
Lot 22/23	143.85	44.00	59.40	-26%
Lot 24/25	147.8	49.90	58.40	-15%
Total	1860.89	660.60	823.30	-20%

Performances Ic_construction

Ic_construction (Impact Carbone Construction) : Quantifie les émissions de gaz à effet de serre liées à la construction du bâtiment. Un Ic_construction bas signifie un faible impact environnemental lors de la construction.

Lot	Surface	Ic_cons	Ic_cons_max	Ratio
Lot 1/2	147.8	697.62	770.78	-9%
Lot 3/4	108.83	668.62	815.67	-18%
Lot 5/6	108.83	668.38	815.67	-18%
Lot 7	73.9	687.23	770.78	-11%
Lot 8	89.8	694.53	734.15	-5%
Lot 9/10	179.6	686.27	734.15	-7%
Lot 11/12	179.6	686.27	734.15	-7%
Lot 13/14	179.6	686.27	734.15	-7%
Lot 15	104.75	647.85	699.70	-7%
Lot 16/17	143.85	621.24	775.33	-20%
Lot 18/19	108.83	657.51	815.67	-19%
Lot 20/21	143.85	614.59	7775.33	-92%
Lot 22/23	143.85	614.59	775.33	-21%
Lot 24/25	147.8	689.00	770.78	-11%
Total	1860.89	9319.95	17721.62	-47%

Performances Ic_énergie

Ic_énergie (Impact Carbone Énergie) : Évalue les émissions de carbone liées à la consommation énergétique du bâtiment en cours d'utilisation. Un Ic_énergie faible indique un bâtiment écologique en termes d'utilisation d'énergie.

Lot	Surface	Ic_énerg	Ic_énerg_max	Ratio
Lot 1/2	147.8	59.96	169.76	-65%
Lot 3/4	108.83	58.87	200.94	-71%
Lot 5/6	108.83	58.87	200.94	-71%
Lot 7	73.9	73.40	169.76	-57%
Lot 8	89.8	63.15	144.32	-56%
Lot 9/10	179.6	59.04	144.32	-59%
Lot 11/12	179.6	59.04	144.32	-59%
Lot 13/14	179.6	59.35	144.32	-59%
Lot 15	104.75	54.44	125.24	-57%
Lot 16/17	143.85	55.25	172.92	-68%
Lot 18/19	108.83	61.40	200.94	-69%
Lot 20/21	143.85	55.25	172.92	-68%
Lot 22/23	143.85	54.99	172.92	-68%
Lot 24/25	147.8	63.54	169.76	-63%
Total	1860.89	836.55	2333.36	-64%

BEE-SCORE
FINANCIER C

À propos du bee-score financier :

Les bilans et ratio financier présentés dans les pages suivantes sont issus de la comptabilité du porteur de projet. Nous vous préconisons de regarder les ratios avec attention et nous vous encourageons à les recalculer si les formules que vous utilisez habituellement diffèrent des nôtres ; votre interprétation de nos ratios pourrait être inexacte. Les comptes annuels du porteur de projet sont consultables dans le document de présentation.

VILLA GLORIA est la société de projet qui porte l’emprunt obligataire. Il s’agit d’une SAS au capital de 100 € créée le 25/01/2021. Elle est détenue à 100 % par GENESIS PROMOTION

GENESIS PROMOTION est détenu à 100% par Travis Baïche. Il s’agit d’une SASU au capital de 10 000 €. La société a été créée le 16/01/2021.

Les données financières sont présentées dans les slides suivantes.

Bilans du porteur

En €	Dec-21	Dec-22	Dec-23	Var. déc.22-21	Var. déc.23-22
Immobilisations corporelles	846	2,233	14,742	1,387	12,509
Immobilisations financières	30	30	112	-	82
Actif Immobilisé	876	2,263	14,854	1,387	12,591
Autres créances	24	463	2,100	439	1,637
Comptes courants débiteurs	6,688	7,138	17,372	450	10,234
Actif Circulant	6,712	7,601	19,472	889	11,871
Trésorerie disponible	2,720	1,322	63,832	(1,398)	62,510
Disponibilités	2,720	1,322	63,832	(1,398)	62,510
Total Actif	10,308	11,186	98,158	878	86,972

Capital	10,000	10,000	10,000	-	-
Réserves	-	-	405	-	405
Report à nouveau	-	(1,311)	-	(1,311)	1,311
Résultat de l'exercice	(1,311)	1,717	55,132	3,028	53,415
Capitaux propres	8,689	10,406	65,537	1,717	55,131
Emprunts et dettes	-	-	13,017	-	13,017
Dettes financières	-	-	13,017	-	13,017
Dettes fournisseurs	204	126	101	(78)	(25)
Dettes fiscales & sociales	1,385	624	19,503	(761)	18,879
Comptes courants créditeurs	30	30	-	-	(30)
Passif circulant	1,619	780	19,604	(839)	18,824
Total Passif	10,308	11,186	98,158	878	86,972

Sources : comptabilité VILLA GLORIA

Ratios financiers :

Ratio	Dec-23	Commentaires
Ratio d'autonomie financière	5	Capitaux propres / Dettes financières
Ratio de liquidité générale	99.3%	Actif circulant / Passif circulant
Ratio de couverture	228.8%	Ressources stables (a) / Besoins financiers Totaux (b)
Ratio d'endettement	(0.48)	Dettes totales nettes (c) / capitaux propres
Capacité de remboursement	(0.88)	(Dettes financières - trésorerie) / CAF
Taux de rentabilité net	52.9%	Résultat net / chiffre d'affaire
Rentabilité des capitaux propres	84.1%	Résultat net / Capitaux propres

(a) Ressources stables = Actif immobilisé + Actif Circulant

(b) Besoins financiers Totaux = Capitaux propres + Dettes financières

(c) Dettes totales nettes = Dettes financières + Passif circulant - Disponibilités

Compte de résultat :

En €	FY21	FY22	FY23
Chiffre d'affaires	27,216	36,656	104,196
Achats consommés	-	-	-
Marge brute	27,216	36,656	104,196
Achats d'études et prestations de service	(20,669)	(27,367)	(32,461)
Marge nette	6,547	9,289	71,735
Charges de personnel	(549)	(6,531)	-
Impôts et taxes	(7,000)	(454)	(644)
Transferts de charges	(100)	105	2
Autres charges	(3)	-	-
Autres produits	1	1	-
EBITDA	(1,104)	2,410	71,093
DAP/RAP sur immobilisations	(207)	(622)	(2,924)
EBIT	(1,311)	1,788	68,169
Résultat financier	-	-	(326)
Résultat exceptionnel	-	-	-
IS	-	(71)	(12,711)
Résultat net	(1,311)	1,717	55,132

Sources : Comptabilité GENESIS PROMOTION

KPI	FY21	FY22	FY23	Commentaires

Taux de rentabilité	(4.8%)	4.7%	52.9%	Résultat net / CA
Capacité d'auto financement	(1,104)	2,339	58,056	Note (a)

Note (a) : Résultat net + DAP/RAP sur immo

DAP : Dotations aux amortissements et provisions

RAP : Reprises sur amortissements et provisions

Montant et durée

Le montant total de la collecte s’élève à 476 000 € en dette senior assortie d’une fiducie sûreté sur les titres de la holding Genesis.

Le financement de l’opération servira à l’acquisition du foncier, la mise en place de la garantie financière d’achèvement (GFA), l’assurance dommage ouvrage (DO) et des garanties.

L’accord de GFA et la souscription à l’assurance DO sont des conditions suspensives pour la libération des fonds.

Le porteur a apporté 32 622 € de fonds propres. qui ont permis le financement des études préliminaires.

349 200 € pour l’achat du terrain
30 996 € de frais de GFA.
34 500 € de frais pour l’assurance Dommage Ouvrage
29 550 € TTC de frais de garantie
31 278 € de frais de collecte pour la plateforme de crowdfunding
476 € de frais divers

Le reste des fonds sera apporté via les appels de fonds successifs versé par le bailleur social.

À propos des garanties sur le projet

La sécurisation de l’opération est effectuée par Maître RAVOT, Avocat Fiduciaire et son équipe avec lesquels CROWDYBEE a passé un accord de partenariat.

Parce que, comme CROWDYBEE, Maître RAVOT et son équipe estiment que la meilleure des garanties est celle que l’on n’a pas besoin d’activer…

L’objectif est de maîtriser tout au long du projet les biens, le compte bancaire et l'usage des fonds investis afin de limiter fortement les risques de dérapages.

De fait une prestation de sécurisation experte en 3 points essentiels est mise en place :

Une convention de fiducie-sûreté
sur 100% des titres GENESIS PROMOTION qui détient la SAS de projet VILLA GLORIA
Un compte centralisateur fiduciaire
externalisé vecteur de tous les flux entrants et sortants de l’opération. (voir plus bas)
Un Contrôle de gestion de flux préalable
à tous règlements, prestation effectuée par et sous contrôle de Maître RAVOT avocat fiduciaire et de son équipe via un service dédié : SECURINVEST, (voir slide suivante)
Une GFA
assurée par l’établissement MIC Insurance Company

Pour aller plus loin sur les garanties

La fiducie sûreté, souvent appelée “Reine des garanties”

Cette garantie forte, rapidement activable consiste en un transfert temporaire de la propriété d'un bien ou d’un actif dans un "patrimoine d'affectation" appelé fiducie.

Ce patrimoine est géré et détenu par une tierce personne de confiance, le fiduciaire qui agit au profit des investisseurs jusqu'à ce que l’emprunt obligataire soit remboursé. Après remboursement, la propriété du bien revient automatiquement au propriétaire initial, le porteur de projet.

En cas de défaut du porteur, le fiduciaire affecte le ou les biens aux remboursements des créanciers au nombre desquels et de manière privilégiée les investisseurs obligataires

Le compte centralisateur

Le compte centralisateur est un compte bancaire classique logé dans le patrimoine d’affectation du FIDUCIAIRE.

Il en a seul l’accès, ni l’opérateur, ni la plateforme de financement participative ni aucune autre entité personne physique ou morale ne peut intervenir sur celui-ci.

Ce compte n’est pas appréhendable et offre une notion de coffre-fort juridique.

Ladite maitrise permet de valider la conformité des opérations financières conformément à ce qui a été prévu de manière concomitante dans le CONVENTION de FIDUCIE-SURETE.

Cette exclusivité apporte de même une lisibilité, une transparence, un tracing sur toutes les opérations qui auront été effectuées dans le cadre du projet financé

Le compte centralisateur est idéalement couplé au contrôle de gestion de flux.

Le contrôle de gestion de flux

Concrètement, l’équipe de Maître RAVOT composée de 4 personnes spécialisées, sous la bannière « SECURINVEST » assure les audits suivants avant chaque déblocages/entrées financières :

Les Contrôles des délégations et signatures (Spécialiste en économie)
Les Contrôles budgétaires (Spécialiste en économie)
Les Contrôle de cohérences techniques (Maître d’œuvre)
Les Contrôle de conformité (Manager de service sûreté)

Chaque entrées et sorties de flux font l’objet soit d’un accord, d’un sursis a statuer ou d’un blocage afin de respecter ce qui à été déterminé au moment de l’octroi du financement obligataire.

Cette prestation assortie des précédentes assure une forte sécurisation des opérations.

Quid de la GFA ?

Une GFA (Garantie Financière d’Achèvement) sera bien mise en place car obligatoire pour tous les projets en VEFA. Toutefois, elle ne constitue une garantie réelle uniquement pour les acquéreurs. En effet, en cas de défaut, elle assure aux acquéreurs de voir le chantier aller à son terme et d’obtenir leur bien.

Le seul levier de garantie que cela constitue pour les investisseurs est que, en cas de fiducie sûreté, le fiduciaire pourrait se coordonner avec l'assureur ou le garant de la GFA pour continuer les travaux, tout en cherchant à maximiser la récupération des fonds pour les investisseurs.

À propos des ratios LTS, LTA & LTC

Ces ratios sont communiqués à titre indicatif mais ils ne sont pas pertinents dans la mesure où l’intégralité de la commercialisation a déjà été réalisée.

Le ratio de LTV (Loan To Sale) est le rapport entre le montant de l’emprunt obligataire et la valeur de l’actif à terme.

Le ratio de LTA (Loan To Acquisition) est le rapport entre le montant de l’emprunt obligataire et la valeur du bien acquis en l’état

Le ratio de LTC (Loan to Cost) est le rapport entre le montant de l’emprunt obligataire et la valeur du bien acquis avec les travaux.

Le LTV, LTC et LTA sont des **ratios de couverture**, il est donc intéressant de s’y intéresser lorsqu’une garantie porte sur le foncier. En cas de défaut, le bien pourra être saisi et ces ratios permettent donc de voir comment l’emprunt obligataire est couvert par la valeur du foncier aux différents stades de l’opération.

Schéma de l’opération

1. L’emprunt obligataire est émis via la société de projet VILLA GLORIA. Il permet l’acquisition du terrain et la mise en place de la GFA, assurance DO et des garanties relatives aux investisseurs

2. Une fiducie sûreté portant sur les titres de la société GENESIS PROMOTION est mise en place. Elle sera complétée par la mise en place d’un compte centralisateur avec double signature d’un économiste de la construction en charge du contrôle de gestion des flux, et une délégation de paiement assurant que les créanciers seront remboursés avant que le porteur ne touche la marge et ses honoraires de gestion (plafonnée à 50% pendant le portage de l’emprunt obligataire).

3. Le porteur de projet apporte 33 k€ de fonds propres.

4. ALOGEA, le bailleur social, a réservé 100% des lots et versera des appels de fonds successifs pour un montant total de 3 662 k€

5. Par sécurité, la durée de l'emprunt obligataire est de 18 mois, mais le porteur envisage un remboursement (capital + intérêts) avant 12 mois ce qui assurerait aux investisseurs d’être remboursés avant que le porteur ne touche la marge du projet ainsi que l’intégralité de ses frais de gestion.